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民法物權編用益物權各章及占有章修正簡介

法規會 謝青如

前言

  立法院於 99 年 1 月 5 日三讀通過民法物權編用益物權及占有之部分條文修正案,同年 2 月 3 日經總統公布,並於公布後 6 個月即同年 8 月 3 日施行。民法用益物權計分地上權、永佃權、地役權及典權 4 種,修正後形式上仍維持地上權、農育權、不動產役權及典權 4 類,本次修正重點在「物盡其用」、「以農利國」及「永續利用」,將地上權分設兩節規範普通地上權及區分地上權,建立地上權制度之體系,不動產役權更有用益權人不動產役權及自己不動產役權兩種型態,並增設農用及保育並重之農育權,修正後用益物權應登記種類及其主要內容,與一般人民生活息息相關,有關農育權專章之增訂,係以農業使用及土地保育為其重要內容,與本會及所屬機關就農地之利用與管理有關,更為農業從業人員就其相關農業之業務執行及運用,所須了解及必備的新知。本文謹就本次修正內容擇要簡述如下:

一 . 增設農用及保育並重之農育權

(一)為符合我國農業政策、資源永續利用及物盡其用之民法物權編修正主軸,以建立完整之用益物權體系,並符實際需要,爰增訂第四章之一農育權。農育權係以農業使用及土地保育為其重要內容,且單純之種植竹木,未達森林之程度,亦非農業使用所能涵蓋,爰名為「農育權」,俾求名實相符。

(二)農育權者,謂在他人之土地上為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權,約定期限者,最長為 20 年,若超過者,亦縮短為 20 年,但以造林、保育為目的或法令另有規定,可不受上開期限之限制(民法第 850 之 1 )。農育權為財產權之一種,農育權人原則上得自由處分其權利,亦得以其權利設定抵押權,以供擔保債務之履行,前揭約定,非經登記不得對抗第三人,為維持農育權及其農育工作物結合之經濟價值,兩者之處分不能分離為之,例如甲須將其所擁有之農育權及其水塔、倉庫等農育工作物,同時讓與或設定其他權利予乙,而不能僅就水塔、倉庫讓與或設定其他權利予乙(民法第 850 條之 3 )。

(三)如農育權人不自行使用土地或設置於土地上之農育工作物,而以之出租於他人,使農地利用關係複雜化,與土地所有人同意設定農育權之原意不符,明定禁止出租之限制,但是農育工作物之出租另有習慣者,從其習慣,例如農育權人甲不得將水塔出租予乙,但倉庫之短期出租可從其習慣,違反前項規定之效果,土地所有人得終止農育權,爰增訂民法第 850 條之 5 規定。

(四)農育權以土地之農業生產或土地保育為其內容,一方面應物盡其用,他方面則應維護土地之本質,保持其生產力,俾得永續利用,如農育權人違反前項義務,經土地所有人阻止而仍繼續者,土地所有人得終止農育權,爰增訂民法第 850 條之 6 規定。又土地上之出產物,為農育權人花費勞力或資金之所得,農育工作物,如係農育權人因實現農育權而設置,皆宜於農育權消滅時由農育權人收回,始合乎情理,爰增訂民法第 850 條之 7 規定。

二 . 調整普通地上權之內容

(一)在他人土地下有建築物或工作物可成立普通地上權,例如甲在乙土地下蓋地下室 2 層作為設定普通地上權內容,為避免使人誤認地上權僅能於土地上成立,爰修正民法第 832 條地上權之範圍為「土地之上下」;復農育權已包括以種植竹木為目的而使用他人土地之情形,為避免重複將以竹木為目的部分刪除,是若單純以種植竹木為目的,則不能設定地上權。

(二)為促進地上權法律關係之安定,一般未定期限之地上權,須存續期間逾 20 年後,法院得因當事人之請求終止,因定有相當存續期限,當事人才會投入資本,而使不動產價值提高,以達土地利用之目的;另以興建大眾捷運、高速鐵路等公共建設為目的而成立之地上權,以使用目的完畢時為其存續期限,爰增訂民法第 833 條之 1 及第 833 條之 2 規定。

(三)為使地上權拋棄要件明確化,無支付地租之地上權無論是否定有期限,地上權人拋棄其權利,對於土地所有人有利而無害,爰修正民法第 834 條規定 , 地上權無支付地租之約定者,地上權人得隨時拋棄其權利 , 而支付地租之地上權無論是否定有期限,須支付法律規定地租,地上權人使得拋棄其權利,另就土地不能達原來使用目的之拋棄,為兼顧土地所有人及地上權人之利益,危險由雙方平均負擔,爰修正民法第 835 條規定。

三 . 土地永續利用及其使用方法

(一)土地是人類生存之重要資源,為發揮土地之最大價值,物必須盡其用,且須兼顧土地承載之極限,生態之保護與平衡,俾能永續利用,物盡其用及永續利用應力求平衡,爰增訂民法第 836 條之 2 第 1 項規定 , 地上權人應依設定之目的及約定之使用方法,為土地之使用收益;未約定使用方法者,應依土地之性質為之,並均應保持其得永續利用 。

(二)又地上權人使用土地之方法應按其設定之目的定之,為使此項約定足以對抗第三人,其約定須經登記,方能構成地上權之內容,發生物權之效力,例如土地所有權人甲與地上權人乙約定土地上之建築物只能興建 1 層,並使用綠建築建材,嗣後乙移轉給第三人丙,須將前述約定內容登記,丙才會受到拘束,爰增訂民法第 836 條之 2 第 2 項規定 。

四 . 地上權與地上物處分之一體化

  地上權之社會作用,係在調和土地與地上物間之使用關係,建築物或其他工作物通常不能脫離土地而存在,兩者必須相互結合,方能發揮其經濟作用,例如地上權人乙須將地上權及土地上之工作物同時讓與給丙,而不能只將地上權單獨讓與給丙,否則地上物將喪失使用土地之權源,而遭到拆除,爰增訂民法第 838 條第 3 項規 定, 地上權與其建築物或其他工作物,不得分離而為讓與或設定其他權利 。

五 . 法定地上權

  土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,宜將土地及其建築物,併予查封、拍賣,如未併予拍賣,致土地與其建築物之拍定人各異時,因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權,為解決基地使用權問題,自應擬制當事人有設定地上權之意思,以避免建築物被拆除,危及社會經濟利益,例如土地及其土地上之建築物皆屬甲所有,惟執行法院將土地 A 拍賣予乙,將建築物拍賣予丙,則視為丙對該土地 A 有地上權之設定,爰增訂民法第 838 條之 1 規定 , 土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,因強制執行之拍賣,其土地與建築物之拍定人各異時,視為已有地上權之設定,其地租、期間及範圍由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時,亦同 。

六 . 區分地上權

(一)由於土地之利用已不再侷限於地面,由平面化而趨於立體化,產生土地分層利用之結果,有承認土地上下一定空間範圍內設定地上權之必要,例如土地所有權人甲僅就土地上空 50 公尺至 150 公尺設定地上權予乙,則乙取得區分地上權,爰增訂民法第 841 條之 1 規定 , 稱區分地上權者,謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權 。

(二)基於區分地上權係就土地分層立體使用之特質,為使物盡其用,乃創設用益物權排他效力之例外,土地所有權人於同一土地設定區分地上權後,宜許其得再設定用益物權(包括區分地上權),例如土地所有權人甲設定區分地上權予乙後,甲可再設定區分地上權予丙,乙之權利行使原則上優先於丙,惟丙若係得乙之同意而設定,則丙得優先於乙行使權利,爰增訂民法第 841 條之 5 規定, 同一土地有區分地上權與以使用收益為目的之物權同時存在者,其後設定物權之權利行使,不得妨害先設定之物權 。

七 . 刪除永佃權章

  永佃權之設定,將造成土地所有人與使用人之永久分離,影響農地之合理利用,且目前實務上各地政事務所受理永佃權設定登記案件甚少,部分案件係基於為保障抵押權或保障農地所有權移轉之權利而設定,已扭曲永佃權之本旨。另按民法物權編施行法修正條文第 13 條之 2 明定過渡條款,對於修正施行前已發生之永佃權,亦無任何影響,爰將永佃權一章刪除。

八 . 蛻變後之不動產役權

(一)原規定係以供役地供需役地便宜之用為內容,已難滿足實際需要,原規定「便宜」一詞過於抽象及概括,為發揮不動產役權之功能,促進土地及其定著物之利用價值,明文例示不動產役權之便宜類型,爰修正民法第 851 規定 , 稱不動產役權者,謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權 ,以利社會之運用。

(二)不動產役權人為遂行其權利之目的,於行使其不動產役權或維持其不動產役權起見,有另須為必要行為之時,學者有稱此必要行為為「附隨不動產役權」,並認為其與「主不動產役權」同其命運,例如甲對乙有汲水不動產役權,於必要時,須為通行或埋設涵管之附隨行為,爰修正民法第 854 條規定, 不動產役權人因行使或維持其權利,得為必要之附隨行為 。

(三)供役不動產所有人或不動產役權人認有變更行使不動產役權之處所或方法之必要時,有無請求變更之權?修正前民法尚無明文規定,基於誠信原則,如其變更不甚妨礙不動產役權人或供役不動產所有人權利之行使,得以自己之費用,請求變更之,爰增訂民法第 855 條之 1 規定。

(四) 為發揮不動產役權之功能,增進土地及其定著物之價值,將設定不動產役權之人,擴及於需役不動產之用益物權人及承租人,例如乙為需役不動產權人甲之地上權人,亦得設定不動產役權,爰增訂 民法第 859 條之 3 第 1 項 規定 , 基於以使用收益為目的之物權或租賃關係而使用需役不動產者,亦得為該不動產設定不動產役權 。

(五) 為提高不動產之價值,就大範圍土地之利用,對各宗不動產,以設定自己不動產役權方式,預為規劃,即可節省嗣後不動產交易之成本,並維持不動產利用關係穩定,例如建築商在開發社區時,即設定屋頂皆為斜屋頂之社區風格,並規劃游泳池、籃球場等公共設施,爰增訂 民法第 859 條之 4 規定, 不動產役權,亦得就自己之不動產設定之 。

九 . 典權之新活力

(一)占有僅係用益物權以標的物為使用收益之當然結果,乃為典權之效力,而非成立要件,為使定義更為周全,以活化典權之社會功能, 爰修正民法第 911 條規定,稱典權者,謂支付典價在他人之不動產為使用、收益,於他人不回贖時,取得該不動產所有權之權。 典權之典期在 15 年以上而附有絕賣條款者 ( 出典人到期不 回贖 ,即做絕賣 ), 出典人於典期屆滿後不以原典價回贖時,典權人是否當然取得典物之所有權,學說並不一致,為免有害交易安全,爰增訂 民法第 913 條第 2 項 , 典權附有絕賣條款者,出典人於典期屆滿不以原典價回贖時,典權人即取得典物所有權。 當事人約定有絕賣條款者,經登記後方能發生物權效力,足以對抗第三人,爰增訂 民法第 913 條第 3 項, 絕賣條款非經登記,不得對抗第三人。

(二)土地及土地上建築物之同一典權人,就其典權原得自由而為轉典或其他處分,然為避免法律關係之複雜化,爰對於同一人所有之土地及土地上建築物,同時或先後為同一人設定典權之情形,典權人就土地及土地上建築物不得分離而為轉典或就其典權分離而為處分,例如典權人甲不得將土地及土地上建築物,分別轉典於乙及丙,爰增訂第 民法第 915 條第 4 項 規定 ,土地及其土地上之建築物同屬一人所有,而為同一人設定典權者,典權人就該典物不得分離而為轉典或就其典權分離而為處分。

(三)不動產是人類生存之重要資源,固應物盡其用,發揮其最大經濟效益,然為免自然資源之枯竭,使其得永續利用,爰增訂 民法第 917 條之 1 第 1 項 規定 ,典權人應依典物之性質為使用收益,並應保持其得永續利用。轉典後,出典人回贖時究應向典權人抑轉典權人為之,修正前民法尚無明文規定,爰增訂 民法第 924 條之 1 第 1 項 規定,經轉典之典物,出典人向典權人為回贖之意思表示時,典權人不於相當期間向轉典權人回贖並塗銷轉典權登記者,出典人得於原典價範圍內,以最後轉典價逕向最後轉典權人回贖典物。

(四)轉典價低於原典價或後轉典價低於前轉典價者,應許典權人及各轉典權人分別向出典人請求相當於自己與後手間典價之差額,出典人並得為各該請求權人提存該差額,俾能保護典權人與轉典權人之權益,爰增訂 民法第 924 條之 1 第 2 項 規定。為顧及社會整體經濟利益,並解決建築基地使用權源之問題,典物為土地,出典人同意典權人在其上營造建築物者,於典物回贖時,應按該建築物之時價補償,出典人不願以時價補償,於回贖時視為已有地上權之設定,爰增訂 民法第 927 條第 3 項 規定。

十 . 修正占有制度

(一)修正前民法關於直接占有人之例示多屬動產占有人,實則對不動產亦得成立占有,為避免誤解,爰於 民法第 941 條 增列地上權人、農育權人、典權人為占有人,以資補充;日常生活中常因家屬關係,受他人指示而為占有之輔助,爰於 民法第 942 條 增列家屬為占有輔助人。

(二)對於已登記之不動產物權,其交易相對人所應信賴者,乃地政機關之登記,尤不能依憑不動產之現時占有狀態而為權利之推定,又根據債權或限制物權等所有權以外之權利而占有他人之物者,在占有人與使其占有人間,如為權利適法之推定,其結果殊欠合理,爰增訂 民法第 943 條第 2 項 占有權利推定之限制規定 ,占有已登記之不動產而行使物權,或行使所有權以外之權利者,對使其占有之人,不適用於占有物上行使之權利,推定其適法有此權利。

(三)他主占有變為自主占有,修正前民法規定占有人僅對使其占有之人表示所有之意思即可,惟使其占有之人若非所有人,為保障所有人之權益,爰增訂 第 945 條第 2 項 規定, 使其占有之人非所有人,而占有人於為前項表示時已知占有物之所有人者,其表示並應向該所有人為之。又善意占有人就其占有是否具有本權,本無查證之義務,惟若依客觀事實足認善意占有人嗣後已確知其係無占有本權,爰增訂 第 959 條第 1 項 規定,善意占有人自確知其無占有本權時起,為惡意占有人。

(四)修正前民法規定在於保障動產交易之安全,故只要受讓人為善意,即應保護之,惟受讓人不知讓與人無讓與之權利係因重大過失所致者,因其本身具有疏失,應明文排除於保護範圍之外,爰增訂 第 948 條第 1 項但書規定, 但受讓人明知或因重大過失而不知讓與人無讓與之權利者,不在此限。又如依民法第 761 條第 2 項之占有改定交付者,因受讓人使讓與人仍繼續占有動產,此與原權利人信賴讓與人而使之占有動產完全相同,實難謂受讓人之利益有較諸原權利人者更應保護之理由,爰增訂 第 948 條第 2 項善意取得 規定,動產占有之受讓,係依第 761 條第 2 項規定為之者,以受讓人受現實交付且交付時善意為限,始受前項規定之保護。

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