中國地政研究所所長　林英彥

農委會企劃處專員　張志銘

壹、前言

　　日本與台灣同屬土地資源稀少及小農經營之國家，而其農地保有合理化是要消除零細分散之農地保有形態，促使農地集團化，進而擴大農業經營規模及提升農業生產效率；其事業是由公部門的專門機關親自進行農地買賣等之事業，故具有直接促進農地流動化之效果。在台灣，現階段可優先運用農民團體在鄉村地區之人力資源及資訊優勢，輔導及獎勵其辦理農地買賣、租賃及委託經營之仲介業務。因此，本文在於介紹日本之農地保有合理化事業制度及運作方式，俾供我國擬訂相關策略法規之參考。

貳、日本之農地保有合理化事業

一、事業內容

　　依據農業經營基盤強化促進法第四條第二項之規定，農地保有合理化事業之內容如下：

(一)農地買賣等事業：由農地保有合理化法人向有意縮小規模之農家購買（或承租）農地，然後出售（或出租）給符合一定條件之有意擴大規模之農家。

(二)農地信託等事業：在農地價格下跌地區，由農地保有合理化法人承受離農農家等之農地出讓信託，然後對該農家就承受信託農地估價額之一部分（通常為七成）給予無利息貸款。

(三)農業生產法人出資育成事業：由農地保有合理化法人以農地向農業生產法人出資，並以出資所取得之該法人持分，有計畫地分割讓售給其他構成員。

(四)研修等事業：對上述農地買賣等事業而保有之農地，在保有期間用於對新進農業者之農業技術、經營方法之實地研修訓練。

二、基本流程

　　農地保有合理化事業之基本流程如圖１pdf DOCX所示。

三、具體效益

(一)解決出讓農家與承受農家之時間落差問題

　　離農之農家為處理負債等問題而急欲取得出售土地之價款，這與依據營農計畫購買農地者之間會有時間上之落差，因此兩者相對之交易調整相當困難，農地保有合理化法人之「中間性保有」可以消除雙方之時間上落差。

(二)避免交易上之困擾

　　買賣雙方相對之交易往往會產生一些困擾，例如口頭契約上之誤解、農家間心理上之顧忌等，由公家機關之合理化法人居中處理，當可避免這些困擾。

(三)將複數之出讓農地集中轉讓給一人，以促進集團化及連接化

　　農業擔當者如果要向複數的農地出讓者購買農地以擴大經營規模時，先由合理化法人綜合取得以後再一次轉讓給農業擔當者，則其農地買賣事務手續可以簡化。另外，合理化法人也可能將中間保有中之農地加以整理改善，提高附加價值後再予出售(圖2pdf DOCX)。

(四)農地開發事業用地等之先行取得

　　合理化法人可以先行取得未開墾地，然後參加農地開發等事業，待工事完成後再予出售，以減輕承買農家之負擔(圖3pdf DOCX)。

(五)調整出租人與承租人所期望之租賃期間不一致問題

　　合理化法人可以將希望長期出租之農地租下來，然後分割成不同期間租給複數之承租人，由此調整或解決出租人與承租人所希望之租期不同的問題(圖4pdf DOCX)。

四、實施主體

　　依農業經營基盤強化促進法第五條及第六條規定，農地保有合理化事業實施主體之法人，共有以下4種形態：

(一)都道府縣農業公社

(二)市町村

(三)農業協同組合

(四)市町村農業公社

五、補助措施

(一)補助事業

　　　　農地保有合理化法人為使農地保有合理化事業能順利實施，而採取種種補助措施，簡介如下：

1. 補助利息

   　　農地保有合理化法人向金融機關借貸購買農地等所需之資金，國家及都道府縣每年給予相當利息額之補助，其內容大致如下（以特別事業之場合為例）(圖5)：

2. 原資貸款方式

   (1)由全國農地保有合理化協會貸款，其流程如下（以長期育成資金為例），見圖6pdf DOCX。

   (2)政府融資（農地信託事業、農業生產法人出資育成事業），見圖7pdf DOCX。

3. 業務費補助

   　　對農地保有合理化法人實行農地買賣等給予業務上所必要之經費補助，例如登記費用、測量費用等，見圖8pdf DOCX。

4. 其他補助

(二)稅制上之特例

1. 所得稅

   （讓渡所得）

   (1)將農用地區域內之農用地等轉讓給農地保有合理化法人時，可特別扣除800萬日圓。

   (2)如果依購買協議制度（農業經營基盤強化促進法第十三條之二）讓渡給農地保有合理化法人，則特別扣除額可以提高到1,500萬日圓。

   （不動產所得稅）

   將3年以上之租金提前一次領取時，適用平均課稅。

2. 不動產取得稅

   (1)農地保有合理化法人取得農用地區域內之農地等，而在5年以內轉讓或交換時，得免除納稅義務。

   (2)農地保有合理化法人是以將農用地區域內之農地等租給認定農業者超過5年以上為目的而取得農地，且租期滿了以後則將出租地賣給認定農業者等，則可扣除取得農地價格之3分之2後計算課稅額。

   (3)農地保有合理化法人取得土地開發事業所創設之農用地，而在取得後2年以內將該土地讓售時，可免除納稅義務。

3. 登錄證照稅

   　　農地保有合理化法人取得農用地區域內之農地等，或取得適合開發為農地之土地時，其所有權移轉登記之登錄證照稅減輕為千分之8。

4. 特別土地保有稅

   　　農地保有合理化法人取得而保有之農地、採草放牧地、適合開發為農地之土地、其他有利於供農業構造改善事業用之土地，免課土地保有稅。

參、農地保有合理化促進事業制度

　　日本於昭和45年（1970）修訂「農地法」時，創設農地保有合理化促進事業，其目的是為擴大經營規模，促進農地集團化及農地保有之合理化等，而由公家機構經手購買或承租農地、採草放牧地、或適於開發為農地之土地，然後將這些農地、採草放牧地或開發後之農地，出售或出租給有意擴大經營規模之農業經營者，或與他們進行土地交換的事業。

一、事業之實施主體

　　農地保有合理化促進事業，是由本身並不從事耕作的法人，取得農地等之權利後轉賣或轉租的事業，因此就農地法第3條之許可基準設定特例，即本項事業主體之法人，為實施本項事業而欲取得農地等之權利時，是可以得到許可的，故本項事業之主體是不以營利為目的之法人（市町村、農協、社團或財團法人），但這些法人必須具備一定的要件才可以從事本項事業。現在從事本項事業的幾乎都是以全縣為事業實施區域之農地保有合理化法人。

二、事業之內容

　　實施農地保有合理化促進事業之法人（以下簡稱為「法人」），必須就事業實施地區、農地等之出售、交換或出租對象之選定基準、農地等之購買價格、出售價格、出租及租金之決定方法、農地等之暫時借用管理方法等，有關實施本項事業之相關事項訂定規章。然後依據規章之規定，並從改善地域農業結構的觀點，對具備一定要件之核心農家、農業生產法人、市町村、農協等為土地買賣或租賃對象而實施以下事業：

(一)農地等之買入與賣出

　　法人將認為可供農地保有合理化促進事業之土地，以當地通常之交易價格為基礎，並斟酌對象地之生產力等條件之後所決定之價格加以收買，然後以取得價格加上所支付之經費，並斟酌當地通常之交易價格及對象地之生產力等條件之後所算定之價格，讓售給核心農家。

(二)農地等之承租與出租

　　法人將承租之農地等要轉租給法人所選定之承租人時，其原先的承租期間，在出租人的承認下，如依農地法第3條之規定則為10年以上，如為利用權設定等促進事業，則原則上為5年以上。至於轉租給核心農家之期間，如依農地法第3條之規定則為10年以上，如為利用權設定等促進事業，則為促進農地保有合理化所必要之期間。

　　另外，從保障農地承租者有安定的農業經營，及農地保有合理化之觀點，而排除農地等之承租或出租時可以保留之解約權。至於租金額，如為農地，則考慮農業委員會所訂定之標準租金，及該農地之生產力來決定；如為未墾地（適合開發為農地之土地），則考慮開發為農地後之租金水準、開發費用負擔區分之比率、達到發揮通常的生產力所需要的期間等因素來計算。

(三)租金之先行支付

　　此項制度是為了使法人容易承租到土地，以期本項事業之數量可以擴大。如果租賃期間5年以上，並約定不調漲租金額，則可應出租人之要求，將5年份至10年份之租金全部一次先行支付。在這種情況下，如果標準租額顯著調整，致法人之租金要增加時，則除了可以向承租人要求追加支付外，對於領取一次預先支付租金者之所得稅，可以採用平均課稅方式來處理。

(四)對農地保有合理化促進事業之扶助措施

　　為使法人能充分發揮其功能，並使農地保有合理化促進事業能順利推行，國家乃透過都道府縣而對縣公社有如下之扶助措施：

1. 在農用地區域內從事農地等之購買、承租、出售、出租或交換等業務，及對保有之農地等之管理所必要之經費，給予利息補助。
    
2. 對租金之一次性預先支付所需要之經費，給予利息補助。

三、事業之實施成果

(一)過去10年間之買賣面積累計

　　從平成5年度至平成14年度（1993~2002）來看，10年間法人購買農地，合計有56,263件，面積83171.6公頃，金額3,983億2,266.7萬日圓。至於出售農地則為50,158件，面積63,338.8公頃，金額3,661億4,793.3萬日圓。

（二）農地租賃成果

1. 承租土地之面積

   　　就平成14年度（2002）來看，法人承租農地，全國有4,068件，面積2350.1公頃。這與前年度比較，件數增加23.6％，面積增加31.1％。

2. 承租土地之形態

   　　所謂承租土地之形態，係指租金逐年支付或一次事先支付全部租金而言。以平成14年（2002）來看，逐年支付之件數有3,339件（82.1％），面積有1,834公頃（78.0％）；一次事先支付全部租金者有729件（17.9％），面積有515.5公頃（22.0％）。

3. 出租土地之面積

   　　以上所述為法人承租土地之情形，以下則來觀察法人將所承租之土地轉租出去之成果。以平成14年（2002）來看，新出租之土地有2,245件，面積有2,490.6公頃，比前年度之2,202件，1950.5公頃，在件數上增加12.1％，面積上增加27.7％。又當年度辦理續租之件數有12,042件，面積有12,010.4公頃，這與前年度之11,169件、11,816.1公頃比較，在件數上增加7.8％，面積上增加1.6％。

4. 農作業受委託成果之變遷

   　　透過法人簽訂農作業受委託契約之成果，以平成14年（2002）來看，件數有347件，面積有1,877.1公頃，金額有23億3,660.2萬日圓；從平成12年（2000）以後來看，是呈減少趨勢。

肆、結語

　　台灣的農會等農民團體，因熟悉地方的人事及農地經營情況，具備有充分的在地訊息，如能有效引導規劃，藉由農地利用權利的調整或適地適作的建立，配合長期低利貸款及資金的融通等措施，由農民團體進行農地的買賣、租賃或委託經營等仲介業務，應屬可行。惟因近年來，農地交易價格持續低迷，仲介業務不易推動，且農地管理及交易法律複雜，如無整體性之配套工具下，欲彰顯類似日本之農地保有合理化事業等功能，尚有不足。未來當可參考日本制度，檢討台灣目前之農地利用問題，並研擬相應之對策及法令；惟推行農地保有合理化事業必須有金融機構支持，台灣之農會信用部等農業金融機構能否擔負協助此一功能，應予一併檢討。